+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяСистема социального обеспеченияТехника остатка для оценки земли

Техника остатка для оценки земли

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Оценка земельного участка методом остатка. Метод остатка применяется независимыми экспертами нашей компании при оценке участков, подлежащих застройке доходной недвижимостью. Также данный метод может применяться для работы с участками оценка для банка , продажи или покупки , на которых уже имеются постройки для бизнес-целей. Если земля пустует, но в будущем ее владелец предполагает застройку для получения дохода, в процедуре оценки мы задействуем метод остатка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости — физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов интересов известна.

7.2.3. Метод остатка

Метод остатка - один из видов оценки собственности как правило, земельного участка , осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли. Метод остатка - способ, применяемый для оценки застроенных бизнес -объектами и незастроенных участков земли. В последнем случае подразумевается участок, который может быть улучшен путем возведения на нем объекта недвижимости или способен приносить прибыль сам по себе.

По законам остаточной продуктивности таким видам имущества, как недвижимость сооружения и здания , отстроенным с привлечением рабочей силы и инвестиций, а также земле при разделении прибыли всегда отдается приоритетное значение.

Прибыль, которая остается после основных расходов на привлечение прочих факторов, будет относиться именно к участку земли. В случае применения методики остатка при оценке земельного участка можно задействовать данные о затратах и прибыли недвижимости. Для получения такой информации проводится анализ потенциального чистого дохода, на который можно рассчитывать. Из расчетного параметра вычитаются средства, необходимые для улучшения объекта.

Прибыль, которая находится в остатке, носит название остаточной и приходится на счет земельного участка. В дальнейшем этот вид прибыли капитализируется. На практике метод остатка применяется лишь для тех объектов, которые способны принести доход.

Более того, его часто используют при оценке новых объектов, когда нет необходимости в большом объеме допущений. При использовании метода остатка должны выполняться перечисленные ниже условия:. Одновременно с этим специалист должен знать и потенциальный срок эксплуатации объекта;.

В практической сфере, как правило, применяется две разновидности метода остатка:. Наибольшее применение получил первый вариант, связанный с расчетом по остаточной прибыли. На нем и нужно остановиться более подробно. Стоимость земельного надела вычисляется в несколько этапов:. Вычисление стоимости замещения улучшений или воспроизводства. В учет берется тот факт, что производимые улучшения будут способствовать более эффективному применению участка.

При этом расчет стоимости воспроизводства производится с учетом издержек на возведение здания. Что касается стоимости замещения, то она, наоборот, определяется расходами на строительство объекта недвижимости.

Общие расходы на проведение улучшений объекта формируются из 3-х составляющих - косвенных и прямых издержек, а также потенциального дохода бизнесмена инвестора. При вычислении стоимости замещения или воспроизводства должен быть учтен общий объем накопленного износа оптимизаций улучшений участка.

Расчет производится так:. Вычисление параметра накопленного износа лучше осуществлять в финансовом или целом выражении. То есть показатель представляет собой сумму трех видов износа внешнего, физического и функционального.

При этом все они должны относиться к улучшениям земельного участка. Величину накопленного износа стоит рассчитывать как разницу между расходами на улучшение объекта, без учета его рыночной стоимости и износа. Как только параметр накопленного износа определен, он вычитается из общей суммы расходов на возведение сооружения здания. Итогом является стоимость замещения или воспроизводства на момент оценивания.

Вычисление чистой операционной прибыли от зданий и сооружений, находящихся на участке. За точку отсчета берется один календарный год. При этом сам процесс вычисления проходит в несколько подходов:. Формула для расчета следующая:.

Все вычисления производятся с учетом анализа действующих тарифов и ставок аренды за определенный период времени и для конкретного вида недвижимости;. Он характеризует объем средств, которые можно получить от земельного участка с сооружениями или без них. При этом потенциальные потери при получении платы за аренду и риски недогрузки площадей должны быть вычтены из параметра, то есть:. Теперь производится учет прочей прибыли, которую может принести объект недвижимости.

Этот показатель непосредственным образом зависит от вида здания. К примеру, если речь идет об отеле гостинице , то к прочим доходам относятся средства, полученные от деятельности кафетерия или ресторана. Итоговая формула выглядит таким образом:. В последнем случае подразумеваются расходы, которые нужны для нормальной работы здания сооружения и воспроизводства прибыли. По факту расчета операционной прибыли и затрат на замещение вычисляется прогнозируемый ЧОД.

Формула следующая:. Вычисление чистой операционной прибыли, которая приходится на улучшение объекта недвижимости в течение года. Методика расчета коэффициента капитализации может быть выбрана с учетом условий, в которых работает объект. При этом должны быть учтены:. Из наиболее популярных вариантов расчета коэффициента капитализации можно выделить два:. Вычисление коэффициента капитализации должно выполняться с учетом следующих факторов:.

Коэффициент капитализации всегда учитывается, как средневзвешенный параметр. По нему можно понять, насколько объект оценки похож на объект-аналог. Этот параметр можно охарактеризовать как компенсацию, которую должен получить инвестор за использование капитала при условии вычета рисковых и других факторов;. Здесь понимается полное покрытие инвестированной суммы первоначальных вливаний.

Стоит также отметить, что этот параметр коэффициента капитализации может быть применен только к теряющей свою цену изнашиваемой части активов.

Ставка прибыли дохода на капитал, как правило, вычисляется по методу кумулятивного построения. Норма возмещения капитала рассчитывается по одной из трех методик - Ринга, Хоскольда или Инвуда.

Вычисление рыночной цены земельного участка посредством капитализации ЧОД для земли. Формула выглядит так:. Восстановить пароль. Инструкция для восстановления пароля отправлена на Войти. Запомнить меня. Забыли пароль? Вес загружаемого фото не должен быть больше 10 Мб. Форматы: jpeg, png, bmp.

Если размер картинки превышает px по ширине или высоте, она будет уменьшена автоматически. Расскажите друзьям! Наверняка им будет интересно, о чем вы пишете. Картинка в интернете. Загрузить картинку.

Метод остатка (1)

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости. В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России от Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации.

Метод остатка (6)

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка. Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках.

Метод остатка пригоден при анализе улучшенных участков земли в случае наиболее эффективного использования. Метод основывается на двух принципах: ожидания и добавленной доходности, не обусловленной земельными улучшениями.

Метод остатка - один из видов оценки собственности как правило, земельного участка , осуществляемый с учетом определенных факторов формирования прибыли.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих, он применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность внесения в оцениваемый земельный участок конструктивных улучшений, приносящих доход. Метод остатка земли используется при оценки земли улучшенного типа. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.

Вы точно человек?

Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Вначале определяется чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее определяется доход, приходящийся на здания, затем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируется по приемлемой ставке. Особенности определения рыночной стоимости земли данным методом заключается в следующем:. Если существующее здание не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.

Как правильно управлять финансами своего бизнеса, если вы не специалист в области финансового анализа - Финансовый анализ. Финансовый менеджмент - финансовые отношения между суъектами, управление финасами на разных уровнях, управление портфелем ценных бумаг, приемы управления движением финансовых ресурсов - вот далеко не полный перечень предмета " Финансовый менеджмент ".

Метод остатка для земли

Источник: Глобальная сеть рефератов. Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки.

Метод остатка

.

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка.

14. Метод остатка для земли

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Кадастровая стоимость земли – что это такое?
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.